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北京二手房开跌,普降20万成常态!软着陆若失控,房价或硬着陆

2019-12-07 17:51    来源:财经头条网

  据新京报的一篇文章《房价谈下来三四十万也很正常》,现在北京二手房年底已开始下跌,购房者与二手房业主谈价格时,“谈下来20万是家常便饭,谈下来30万到40万,也很正常”。

  房价回落,有软着陆和硬着陆两种。软着陆就是房价稍微回落一点,早期囤房客的仓位还是赚大钱。硬着陆就是房价回落一大截,高位囤房的人亏大钱,囤房时间点踩错的人普遍亏钱,较早囤房的人保本持平,很早就囤房的人依然小赚一笔,极早囤房的人依然赚翻。

  房价对应的是人民币的购买力,最近一两个月央行都没怎么放水,人民币兑美元的汇率在8月份破7后,它一直很努力地要回到6.99。现破7后已有近4个月,人民币汇率是7.03,这提振了人民币的市场信心,让想要卖房的人认识到,卖房换钞票后,票子(暂时)不会发毛。

  3年期银行定存的利息是3.85%。与它相比,房子的租售比弱爆了。所以,只要不放水,即使央行下调利息,将来3年期定存利率(假设)降至3%,房子的租售比最终也会跟这个指标比较。

  按照3%的(假设)三年期定存算,10万一年租金的房子,只值约300万。

  所以说,除了给有钱人住的高端小区外,普通人住的小区北京房价可能会跌回2015-2016年。如图,据安居客数据2015年时,北京房价均价是4万每平,相当于75平米的房子卖300万。

  从购买力上,据第一财经文章《逃离北上广深后,他们去了哪里》,猎聘的数据:2019年第一到第三季度,高端人才平均月薪:北京2.2万,上海2.1万,深圳2万,广州1.9万,杭州1.75万。

  其实,2015年以来老牌一线京沪深和新一线们的“高价”房,主要由这些高收入刚需和有钱囤房客所买下。高薪者组成的家庭,6个钱包再出点力,这京沪深的房子就扛下了。

  这批人积压的购买力,已基本释放完毕。另一方面,高薪者较多的互联网等科技行业,2019年裁员潮频发。

  年初的时候就“曝出来”过,京东可能会裁员10%,滴滴可能会裁员15%。最近菊厂的“251事件”引发社牲讨伐,就很能说明:2019年的裁员潮,割到社牲肉里了。

  没有真刀真枪的裁员潮,就不会有菊厂“251事件”今天这个级别的发酵热度。

  据央视财经周四发的文章,如截图,螺纹钢涨价了。同时,几天前发改委调研发现,水泥涨价了,如广西(17.53%)、广东(12.94%)、河南(12.69%)等,而多数省份涨幅在10%以下。

  与水泥相比,玻璃价格的涨幅(同比)似乎更大。国家发改委数据显示,10月份,全国市场高标号散装水泥平均价格459元/吨,比上月上涨2.5%,同比上涨1.8%;平板玻璃平均出厂价格为78.1元/重量箱,比上月上涨2%,同比上涨3.4%。

  网上有个调子:拿掉猪肉以后,都是通缩。

  现在,要不要把:钢筋,水泥,玻璃,砂石什么的生产资料,统统拿掉?换一句口号:扣除涨价的物资后,都是通缩!

  钢筋水泥的涨价,可能会降低精准滴灌的力度。11月,12月,1月连续三个月份基本上不放水,会改变有两套以上房者,对于持现吃利息的观点。2月和3月还不放水,则楼市的卖盘会非常之多。

  放水,钱发毛,房子扛通胀。不放水,购买力坚挺,房价看租售比。

  2015年北京的房价4万每平,相当于2019年北京高收入者2.2万月薪的近两倍。且当前杭州,南京,武汉,郑州,成都等新一线也获得较大发展,能分流京沪深的一部分刚需。

  三年期定存利率竞争租售比,新一线竞争老牌一线京沪深。在水龙头关紧的背景下,房价在软着陆的前提下,还能再下来一点。

  2015年1月时M2是124.27万亿,当前是194万亿。不过,5年来新一线和二线的崛起也分流了相当比例的新增M2。

  2019年12月6日,央行开展中期借贷便利(MLF)操作3000亿元,比当日到期量多1125亿元。相当于去年有笔钱到期,今天展期后,又额外投放了1125亿,不是新增3000亿。

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